Pierwsza i druga licytacja – kluczowe różnice

Każda nieruchomość w toku egzekucji komorniczej może zostać wystawiona maksymalnie na dwie licytacje. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku za pierwszym razem, organizowana jest druga licytacja, na znacznie korzystniejszych warunkach cenowych. Różnice pomiędzy tymi etapami mają ogromne znaczenie dla inwestorów oraz osób kupujących nieruchomość na własne potrzeby.

Pierwsza licytacja komornicza Pierwsza licytacja to pierwszy publiczny przetarg sprzedaży nieruchomości. Najważniejsze cechy pierwszej licytacji:

• cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania (75% wartości rynkowej),
• zwykle przyciąga większą liczbę uczestników,
• jest postrzegana jako „bezpieczniejsza” psychologicznie,
• częściej biorą w niej udział osoby kupujące na własne cele mieszkaniowe.

Ze względu na wyższą cenę wywoławczą, pierwsza licytacja generuje mniejszy margines potencjalnego zysku, ale nadal może być atrakcyjna, szczególnie w przypadku bardzo dobrych lokalizacji lub nieruchomości o wysokim standardzie.

Druga licytacja komornicza Jeżeli na pierwszej licytacji nikt nie złoży oferty lub licytacja zakończy się bez przybicia, komornik ogłasza drugą licytację.

Cechy charakterystyczne drugiej licytacji:

• cena wywoławcza spada do 2/3 sumy oszacowania (ok. 66%),
• często mniejsza liczba licytantów,
• większy potencjał inwestycyjny,
• wyższe wymagania co do analizy ryzyka.

Druga licytacja to moment, w którym pojawia się najwięcej okazji cenowych. Właśnie tutaj doświadczeni inwestorzy szukają nieruchomości z największym dyskontem względem rynku.

Dlaczego druga licytacja bywa bardziej ryzykowna? Niższa cena wywoławcza nie bierze się znikąd. Nieruchomości, które trafiają na drugą licytację, często:

• mają problemy z lokatorami,
• są w gorszym stanie technicznym,
• posiadają skomplikowany stan prawny,
• znajdują się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Nie oznacza to jednak, że każda druga licytacja jest problematyczna — wiele z nich wynika po prostu z braku zainteresowania na pierwszym etapie lub zbyt wysokiej ceny początkowej.

Strategia wyboru licytacji – kiedy pierwsza, a kiedy druga?

Pierwsza licytacja będzie dobrym wyborem, gdy:

• zależy Ci na konkretnej nieruchomości,
• lokalizacja jest wyjątkowo atrakcyjna,
• planujesz zakup na własne potrzeby mieszkaniowe,
• nie chcesz konkurować z agresywnymi inwestorami z drugiej licytacji.

Druga licytacja sprawdzi się, gdy:

• szukasz maksymalnego dyskonta cenowego,
• masz doświadczenie lub dostęp do wsparcia prawnego,
• akceptujesz dłuższy proces po zakupie,
• liczysz na mniejszą konkurencję.

Czy po drugiej licytacji nieruchomość może trafić do sprzedaży z wolnej ręki? Jeżeli również druga licytacja nie dojdzie do skutku, wierzyciel może:

• przejąć nieruchomość na własność,
• wyrazić zgodę na sprzedaż z wolnej ręki,
• doprowadzić do umorzenia postępowania.

W praktyce oznacza to, że okazje inwestycyjne nie kończą się wyłącznie na dwóch licytacjach, choć ten etap jest już mniej sformalizowany i zależny od decyzji wierzyciela.