Finansowanie zakupu nieruchomości z licytacji

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej różni się istotnie od standardowej transakcji na rynku pierwotnym czy wtórnym. Jedną z największych różnic jest sposób i moment finansowania zakupu. Brak odpowiedniego przygotowania w tym zakresie może skutkować utratą wadium, nawet po wygraniu licytacji.

• Dlaczego finansowanie licytacji jest trudniejsze?

Podstawową przeszkodą w finansowaniu zakupu z licytacji jest fakt, że:

• w momencie licytacji nabywca nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości,
• do czasu prawomocnego przysądzenia własności nie można ustanowić hipoteki,
• termin zapłaty ceny nabycia jest bardzo krótki (zazwyczaj 14 dni).

Z tego powodu klasyczny kredyt hipoteczny rzadko jest możliwy przed zapłatą pełnej ceny, a zakup wymaga wcześniejszego zabezpieczenia kapitału.

• Środki własne – najbezpieczniejsza forma finansowania

Najczęściej spotykanym i najbezpieczniejszym sposobem finansowania licytacji są środki własne Zalety:

• pełna kontrola nad terminami,
• brak ryzyka utraty wadium z powodu decyzji banku,
• szybkie zakończenie procedury zakupu.

Wady:

• konieczność posiadania dużego kapitału,
• ograniczona możliwość dywersyfikacji inwestycji.

Dla wielu inwestorów to podstawowy model działania na licytacjach komorniczych.

• A może kredyt hipoteczny – kiedy i na jakich warunkach?

Kredyt hipoteczny z reguły nie jest dostępny na etapie licytacji, ale może zostać uruchomiony po przysądzeniu własności.

Najczęstszy scenariusz wygląda następująco:

• zakup nieruchomości ze środków własnych lub pomostowych,
• prawomocne przysądzenie własności,
• wpis do księgi wieczystej,
• refinansowanie zakupu kredytem hipotecznym.

Niektóre banki akceptują taki model, jednak procedura wymaga czasu i odpowiedniego przygotowania dokumentów.

• Pożyczki pomostowe i prywatne finansowanie Część inwestorów korzysta z tzw. finansowania pomostowego, czyli krótkoterminowych pożyczek umożliwiających zapłatę ceny nabycia w wymaganym terminie.

Cechy finansowania pomostowego:

• szybka decyzja,
• krótszy okres spłaty,
• wyższe koszty niż kredyt bankowy,
• często zabezpieczenie na innej nieruchomości.

To rozwiązanie dla osób świadomych kosztów i ryzyk, planujących szybkie refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości.

• Zakup nieruchomości przez spółkę lub w grupie inwestorów

Alternatywnym rozwiązaniem jest zakup:

• przez spółkę (np. z o.o.),
• we współpracy z innymi inwestorami,
• z udziałem inwestora kapitałowego.

Taki model pozwala:

• rozłożyć ryzyko,
• zwiększyć dostępny kapitał,
• realizować większe projekty.

Wymaga jednak jasnych ustaleń formalnych i umownych jeszcze przed licytacją.

• Wadium i płynność finansowa – kluczowe kwestie

Niezależnie od źródła finansowania należy pamiętać, że:

• wadium musi być wpłacone przed licytacją,
• środki na zapłatę ceny muszą być dostępne w krótkim terminie po wygranej,
• brak płynności finansowej prowadzi do przepadku wadium.

Dlatego udział w licytacji bez zabezpieczonego finansowania jest skrajnie ryzykowny. Finansowanie zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej wymaga wcześniejszego planowania i świadomości ograniczeń proceduralnych. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostają środki własne, natomiast kredyt hipoteczny najczęściej pełni rolę narzędzia refinansowania po zakupie. Świadome podejście do finansowania to jeden z filarów bezpiecznego inwestowania na licytacjach komorniczych.